房地产在新加坡
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新加坡, 2015/08/17
由于新加坡政府一再减少私宅地段供应，而公寓集体出售项目可遇不可求，一些新加坡发展商的私宅储备土地已纷纷见底。
解析师认为，新加坡私宅地段供应缩减，可能引发三种局面。一是发展商今后竞标政府私宅地段时，变得更积极踊跃；二是它们可能再次回返集体出售市场寻觅发展地段；三是它们可能索性离开本地房地产市场，到区域其他地点寻觅更理想的商机。
所谓储备土地，即发展商还未推出市场售卖的项目所在地段，来源包含发展商早年继承的永久地契地段、通过旧公寓集体出售买下的地段（一般拥有永久地契），还有在政府售地计划下标得的地段（一般拥有99年租赁地契）。
智信研究与咨询总监王伽胜谈到，新加坡一些大型发展商的储备私宅地段似乎已见底，这包含和美（Ho Bee）、传慎（Tuan Sing）、许兄弟（Koh Brothers）、永泰（Wing Tai）、集永成（Chip Eng Seng）等。
丰隆集团旗下的国浩置地（Guocoland）近几年来也没增添新私宅发展地段，土地库存已空。
华业集团（UOL）则只剩下一幅第3邮区查理士太子弯（Prince Charles Crescent）的99年地契地段尚未推出，该地段可兴建663个单位。
根据新加坡市区重建局资料，新加坡现时有128个正在兴建或计划中的私宅项目，但其中仅10个左右是还未推出的项目。
这与三年前的情况有天壤之别。据之前的报道，大型发展商在2012年初，各自握有的储备土地，可至少建上千个单位。譬如，城市发展当年是新加坡最大“地主”，坐拥可兴建6053个单位的储备土地、远东机构拥有可兴建2592个单位的储备土地。
星狮地产、凯德集团、吉宝置业和长春产业当年则各自拥有可兴建不超过2000个单位的储备土地；华业集团、国浩置地、会德丰产业等的储备土地则不超过1000个单位。
发展商或得调整售价
仲量联行（JLL）研究与咨询部新加坡董事王德辉表示，发展商在新加坡获取新地段的首要方式是参与政府售地计划竞标，而这种地段的供应近几年已剧减。
新加坡政府自2012年下半年起开始减少私宅供应量，从当年约1万4200个私宅单位供应，减至现时约7825个私宅单位，减幅达45％。今年，新加坡政府共推出10幅正选地段，私宅供应量达5150个单位（不包含备售地段），较去年17幅正选地段的8535个单位，减少四成。
王德辉说：“这会使一些地段在推出市场招标时，吸引发展商踊跃投标，进场人马众多。”
尽管这可能抬高地段的最高竞标价，但解析师指发展商别无他选。王德辉说：“发展商若没有储备土地，也无法获得新地段，最终可能会被迫调整正在销售项意图价格，以获得现金流。”
世邦魏理仕东南亚研究部主管沈振伦说：“这的确增加了本地发展商之间的竞争，可能令它们的利润受到影响。”
王伽胜则认为，大部分新加坡发展商仍然会在招标活动中谨慎开价。“它们不希翼出过高的价钱，不然私宅价格进一步走软时，它们就难以取得收支平衡还有股东想要的利润。”
值得注意的是，并非所有发展商的储备土地都吃紧。受访解析师谈到，以橡胶园业起家的老牌发展商，如万国公司（Bukit Sembawang）就有不少属永久地契地段的“老本”。
这包含第9邮区圣多马径（St Thomas Walk）的一幅永久地契地段，可兴建219个单位、第9邮区巴德申路（Paterson Road）的另一幅永久地契地段，可兴建85个单位，还有三巴旺一带的永久地契有地私宅地段。
此外，三年前土地库存排在较后面的外国发展商，如中国的青建集团近几年来也标下多幅地段，尤其是99年地契执行共管公寓（EC）地段。
王伽胜表示，外国发展商在政府售地招标中，比新加坡发展商出价更高，也是新加坡发展商储备土地减少的因由之一。
然而，新加坡也有条例防止外国发展商在新加坡囤积土地进行炒作。在这项发展商合格证书（QC）规定下，凡拥有外国股东的发展商（包含上市公司），必须在五年内完成所发展的私宅项目，并在取得临时入伙证（TOP）后的两年内，卖出所有单位，否则将得缴付罚金。
发展商被迫进军海外
沈振伦认为，当新加坡政府售地地段无法满足发展商业务需求的时候，它们或许会重新考虑购买集体出售项目，虽然这种选择更昂贵和复杂。
不过，王德辉说：“在现有市场条件下，发展商要购买公寓集体出售项目地段很困难，因为它们预期的价格，与屋主预期的价格之间的差距很难逾越。”
王伽胜认为，新加坡毕竟是一个小市场，让发展商难以充分发挥。因而，过去几年，大型新加坡发展商已前往海外投资房地产或买地发展项目，尤其是中国、马来西亚、澳大利亚、英国等。
他说：“本地首要发展商若能填补本地的土地库存绝对是好事，但我不认为这是首要的问题。在新加坡发展私宅的危及似乎在加剧。或许，这段时间能成为本地发展商进军海外市场的驱动力，让它们掌握国外的发展机遇。”
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新加坡, 2014/12/10
新加坡以后的房地产投资信托（REIT）上市可能会减少，房地产公司估计接下来更倾向于以公司的形式在新加坡挂牌。
新加坡华侨银行环球投资银行服务企业融资部主管郑道星观察到，从去年年中开始，有一些房地产公司已开始考虑以公司的形式上市，前几年非常流行的REIT则因为条例政策的因素，可能不再那么受青睐。
现时REIT来自于新加坡海外资产的收入可享有免税，但这项税务优惠将在明年3月底到期。
虽然新加坡税务局已经澄清，REIT在明年3月底之前收购的海外资产仍将享有免税优惠，但市场期望当局能够延长这一优惠，从而鼓励REIT继续收购海外房地产，同时也吸引海外资产来新上市。
市场人士谈到，新加坡房地产价格处于高水准，因而REIT要在新加坡收购资产相当困难，现时新加坡大多数优秀的资产已经是REIT的资产。
由于利率估计明年开始攀升，投资者会期望REIT支付更高的派发率，REIT要做到这点的一个途径就是收购新资产，如果海外资产的收入无法免税，意味着海外资产带来的收益率会降低。
同时，收购海外房地产也面临了外汇危及。新元走势强盛，使得来自海外资产的收入转换为新元时缩水。
另一方面，外国房地产资产在新加坡以REIT形式上市，也会少了一个吸引力。
新加坡是亚洲（不包含日本）最大REIT市场，今年新加坡上市的多个REIT和商业信托都拥有外国资产，如德国办公房地产投资信托IREIT Global和日本高尔夫球商业信托Accordia Golf Trust。
不久前，新加坡鹏瑞利置地集团（Perennial Real Estate Holdings Limited）献议收购鹏瑞利中国商用信托（Perennial China Retail Trust）的所有股权，从而不受商业信托形式的限制。
郑道星说：“对于房地产公司来说，以公司形式挂牌提供了更大的灵便性，可以筹集资金来开发项目。”
若要以REIT形式挂牌，公司必须确保资产达到一定的收入水准。
另一方面，过去一年来基金对REIT的兴趣也似乎减小。郑道星说，去年开始，REIT的基石投资者不再以机构投资者为主，更多的是私人银行的富裕人士客户。
她谈到，以后要挂牌的REIT若要吸引投资者的兴趣，需要提供更高的回报率，这可能会是个障碍。
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新加坡, 2013/08/19
受新房贷政策影响，加上缺乏大型项目推出，新加坡市区重建局周四发布数据，不包含执行公管公寓，新加坡七月份新的私宅销售量与六月比较跌下了73%，这是三年半以来的最低销量。
欣乐国际执行董事麦俊荣谈到，随着新房贷监制构架的推出，很多买家的购买能力受到影响，尤其是投资者。此外等待获得批准的时间也变长，使得买家有了一段冷静期，导致一些购买者改变决定。
新加坡金融管理局六月底推出的新房贷监制框架，将申请房贷者的总债务偿还比率限制在60%以内，在某种程度上影响了七月份私宅的销量。
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新加坡, 2013/07/01
继年初出台第七轮房地产调控举措后，新加坡再出新政严控住房贷款：
1、从6月29日起，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，必须将申请者的所有债务，包含房贷、车贷、学费贷款和银行卡债务等全部考虑在内，贷款者每月的各类还款总额不得超过其收入的60%；
2、金融机构在考量贷款者的花红、租金等各种可变化收入时必须作出至少30%的折扣；在考量贷款者所持金融资产价值时必须作出相应的折扣，并且以摊销方式将资产价值转换成以后收入流以计算总债务偿还比率；
3、贷款者必须是房地产业主，如果贷款者无法达到总债务偿还比率的要求而需要有担保人时，该担保人必须被列为联合贷款人，而且应使用他们的收入加权平均年龄来确定贷款年限。
